Pożyczka pod zastaw nieruchomości to pożyczka, której spłatę zabezpiecza hipoteka wpisana do Księga wieczysta. Publiczny rejestr prowadzony przez sąd, w którym widać właściciela nieruchomości, jej obciążenia i hipoteki. Więcej w słowniku mieszkania, domu, lokalu albo działki. Potocznie mówi się o zastawie, ale prawnie jest to hipoteka. Udzielają jej banki i instytucje pozabankowe, a różnica między nimi dotyczy głównie tego, jak mocno oceniają Twoje dochody i jaki jest koszt. Poniżej opisujemy, ile realnie można uzyskać, jakie nieruchomości przechodzą najłatwiej i gdzie leżą największe ryzyka.
Czym różni się pożyczka pod nieruchomość w banku i poza bankiem?
W banku decyduje przede wszystkim Twoja Zdolność kredytowa. Ocena banku, czy będziesz w stanie spłacić kredyt z odsetkami w terminach z umowy. Więcej w słowniku, a nieruchomość jest zabezpieczeniem; w instytucji pozabankowej główną rolę gra wartość i stan prawny nieruchomości. Dla osób prywatnych bank oferuje pożyczkę hipoteczną na dowolny cel: koszt jest zwykle niższy, ale wymagania co do dochodu i raportu BIK. Instytucja, która zbiera od banków, SKOK-ów i części firm pożyczkowych dane o Twoich kredytach i pożyczkach oraz o tym, jak je spłacasz. Więcej w słowniku są wyższe.
Instytucje pozabankowe, w tym kapitał prywatny, częściej przyjmują firmy z krótkim stażem, opóźnienia w spłatach czy dochody trudne do udokumentowania. Firmom udzielają z zabezpieczeniem na nieruchomości nawet kilku milionów zł, w zależności od instytucji i wartości nieruchomości. Płacisz za to wyższym kosztem i zwykle krótszym okresem spłaty.
Dokumenty są podobne w obu przypadkach: numer księgi wieczystej, dokument nabycia nieruchomości, dokumenty dochodowe albo finansowe firmy, informacja o obecnych zobowiązaniach, a przy nieruchomości z kredytem zaświadczenie banku o saldzie. Wycenę zleca się rzeczoznawcy majątkowemu, zwykle wskazanemu albo zaakceptowanemu przez instytucję.
Ile można dostać pod nieruchomość?
Kwotę wyznacza wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o to, co już ją obciąża, oraz o zapas, który instytucja zostawia na koszty i możliwy spadek cen; w bankach dochodzi do tego Twoja zdolność kredytowa. Tę różnicę nazywa się wolną wartością.
Przykład: dom wyceniony na 1 mln zł ma w księdze hipotekę banku, któremu zostało do spłaty 300 tys. zł. Wolna wartość przed zapasem to 700 tys. zł. Instytucja pożyczy z tej kwoty tylko część, bo musi mieć margines na koszty sprzedaży i ewentualną niższą cenę przy egzekucji. To przykład poglądowy, nie oferta.
Na kwotę wpływają:
- wycena rzeczoznawcy, zwykle metodą porównawczą, a przy lokalach na wynajem także dochodową,
- płynność, czyli jak łatwo nieruchomość sprzedać w danej lokalizacji,
- stan prawny: księga wieczysta, współwłasność, służebności, wpisy o egzekucji,
- obciążenia: istniejące hipoteki i ich kolejność w księdze,
- Twoja sytuacja: dochody, raport BIK, cel pożyczki.
Jakie nieruchomości przyjmują banki i instytucje?
Najłatwiej przyjmowane są mieszkania i domy z uregulowaną księgą wieczystą, trudniej lokale użytkowe, działki i grunty rolne, bo trudniej je sprzedać.
| Rodzaj nieruchomości | Kiedy jest dobrym zabezpieczeniem | Co utrudnia sprawę |
|---|---|---|
| Mieszkanie (własność lub spółdzielcze własnościowe z księgą) | Duża liczba podobnych transakcji ułatwia wycenę | Brak księgi wieczystej przy prawie spółdzielczym |
| Dom jednorodzinny | Stabilny popyt w dobrej lokalizacji | Niezgodność z projektem, brak odbioru budynku |
| Lokal użytkowy | Najem daje podstawę do wyceny dochodowej | Pustostan, nietypowe przeznaczenie |
| Hala, magazyn, warsztat | Wartość przy dobrym dojeździe | Węższy krąg kupujących |
| Działka budowlana | Plan miejscowy lub warunki zabudowy | Brak dostępu do drogi i mediów |
| Grunt rolny | Bywa akceptowany przy mocnej reszcie sprawy | Ustawowe ograniczenia obrotu ziemią rolną |
Nieruchomość nie musi należeć do Ciebie. Gdy właścicielem jest rodzic lub wspólnik, przeczytaj poradnik o pożyczce pod nieruchomość osoby trzeciej.
Na co przeznaczyć taką pożyczkę, a na co nie?
Pożyczka pod nieruchomość ma sens na cel, który zwraca pieniądze albo trwale obniża koszty, np. spłatę droższych długów, inwestycję w firmie albo zakup sprzętu. Nie ma sensu na bieżące wydatki, których nie pokrywa Twój dochód, bo wtedy ryzykujesz domem, żeby przesunąć problem o kilka miesięcy.
Typowe cele, z którymi przychodzą do nas klienci:
- połączenie kilku drogich zobowiązań w jedno, czyli konsolidacja,
- spłata zaległości w ZUS lub urzędzie skarbowym, które blokują kredyt bankowy,
- zakup maszyny, towaru albo udziałów w spółce,
- dokończenie budowy lub remontu.
Zanim zabezpieczysz pożyczkę domem, zadaj sobie jedno pytanie: czy ten cel jest wart ryzyka utraty nieruchomości? Jeśli odpowiedź brzmi „nie wiem”, poszukaj finansowania bez hipoteki albo zmniejsz kwotę do takiej, którą spłacisz także w gorszym roku.
Ile to kosztuje i z czego składa się koszt?
Koszt składa się z odsetek, prowizji, opłaty za wycenę, taksy notarialnej, opłat sądowych za wpis i wykreślenie hipoteki oraz czasem ubezpieczenia, a w instytucjach pozabankowych jest zwykle wyższy niż w banku. Porównując oferty, patrz na łączną kwotę do zapłaty, a nie na samą ratę.
Zapytaj też o koszty, które nie pojawiają się w racie: odsetki za opóźnienie, opłatę za przedłużenie, opłaty za aneksy i warunki wcześniejszej spłaty. Przy pożyczkach krótkoterminowych to one często decydują o tym, ile w sumie zapłacisz, gdy plan się przesunie.
Warto też wiedzieć, co się dzieje, gdy przestaniesz spłacać. Najpierw dostajesz wezwania, potem instytucja może wypowiedzieć umowę i postawić cały dług w stan wymagalności. Z tytułem wykonawczym, np. aktem notarialnym o poddaniu się egzekucji z klauzulą wykonalności, kieruje sprawę do komornika, który może sprzedać nieruchomość na licytacji. Z ceny najpierw spłacani są wierzyciele, a reszta wraca do właściciela. Na każdym etapie warto rozmawiać z instytucją o ugodzie, a im wcześniej, tym więcej możliwości.
Jak bezpiecznie podpisać umowę pod nieruchomość?
Bezpieczna umowa przewiduje hipotekę, a nie przeniesienie własności, ma jasno opisaną sumę hipoteki, harmonogram, koszty i warunki wypowiedzenia, a Ty dostajesz jej projekt przed wizytą u notariusza. Lista kontrolna:
- zabezpieczeniem jest hipoteka, nie Przewłaszczenie na zabezpieczenie. Przeniesienie własności rzeczy, na przykład auta, maszyny albo zapasów, na wierzyciela do czasu spłaty długu, przy czym rzecz zostaje u Ciebie i dalej z niej korzystasz. Więcej w słowniku nieruchomości,
- znasz łączną kwotę do zapłaty i harmonogram,
- wiesz, po jakim opóźnieniu i po jakim wezwaniu instytucja może wypowiedzieć umowę,
- akt o poddaniu się egzekucji ma wskazaną kwotę i termin,
- nie płacisz nic przed wypłatą pożyczki poza kosztami, które sam zlecasz, np. wyceną,
- wiesz, kto i kiedy wyda zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie.
Różnice między formami zabezpieczeń opisujemy w tekście hipoteka, zastaw rejestrowy, przewłaszczenie.
Jak możemy pomóc
Doradca oceni wolną wartość Twojej nieruchomości, sprawdzi księgę wieczystą i dobierze bank albo instytucję pozabankową, której kryteria spełniasz. Szczegóły znajdziesz na stronie Finansowanie pod zastaw. Za doradztwo nie płacisz, a decyzję o finansowaniu podejmuje instytucja.
