Pożyczka pod nieruchomość osoby trzeciej działa tak: pieniądze dostaje pożyczkobiorca, a zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości, która należy do kogoś innego, najczęściej rodzica, małżonka, wspólnika albo znajomego. To rozwiązanie bywa jedyną drogą do większej kwoty dla młodej firmy lub osoby bez własnego mieszkania. Ma jednak cenę, którą płaci właściciel: jeśli spłata stanie, instytucja może prowadzić egzekucję z jego nieruchomości. Poniżej opisujemy, jak to wygląda z obu stron stołu.
Kto jest kim w pożyczce pod cudzą nieruchomość?
W takiej umowie są co najmniej trzy strony: pożyczkobiorca, który dostaje pieniądze i odpowiada całym majątkiem, właściciel nieruchomości, który odpowiada tylko obciążoną nieruchomością, oraz instytucja, która udziela pożyczki.
| Rola | Co podpisuje | Czym odpowiada | Co dostaje |
|---|---|---|---|
| Pożyczkobiorca | Umowę pożyczki, harmonogram, często weksel | Całym majątkiem | Pieniądze i obowiązek spłaty |
| Właściciel nieruchomości | Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, zwykle u notariusza | Obciążoną nieruchomością | Zwykle nic, chyba że strony umówią się inaczej |
| Małżonek właściciela | Zgodę na obciążenie, gdy nieruchomość jest w majątku wspólnym | Pośrednio, majątkiem wspólnym | Nic |
| Poręczyciel, jeśli jest | Umowę poręczenia lub weksel | Całym swoim majątkiem | Nic |
W prawie właściciel nazywa się dłużnikiem rzeczowym. Instytucja często prosi go też o akt notarialny, w którym poddaje się egzekucji z obciążonej nieruchomości. Przewiduje to art. 777 § 1 pkt 6 Kodeksu postępowania cywilnego. Taki akt pozwala instytucji szybciej uzyskać tytuł do egzekucji, bez procesu sądowego o zapłatę.
Dlaczego sięga się po cudzą nieruchomość i jakie są inne drogi?
Najczęściej dlatego, że pożyczkobiorca ma dochód albo dobry plan na firmę, ale nie ma własnej nieruchomości, a instytucja chce zabezpieczenia o odpowiedniej wartości. Typowe sytuacje, które widzimy w rozmowach:
- rodzic zabezpiecza mieszkaniem pożyczkę dla dziecka, które rozwija firmę,
- wspólnik wnosi swój dom jako zabezpieczenie finansowania dla spółki,
- przedsiębiorca po odmowie w banku szuka finansowania pozabankowego, gdzie liczy się głównie zabezpieczenie.
Instytucje pozabankowe udzielają firmom pożyczek z zabezpieczeniem na nieruchomości nawet na kilka milionów zł, w zależności od instytucji i wartości nieruchomości. Bank też może przyjąć hipotekę na cudzej nieruchomości, ale nadal ocenia przede wszystkim zdolność pożyczkobiorcy.
Zanim poprosisz bliskich o zgodę, sprawdź opcje, które nie wymagają cudzego majątku: leasing zwrotny maszyn i pojazdów, które firma już ma, faktoring niezapłaconych faktur albo kredyt z gwarancją De minimis. Pomoc publiczna o niewielkiej wartości, którą firma może dostać bez zgłaszania jej Komisji Europejskiej; od 2024 roku limit wynosi 300 tys. Więcej w słowniku BGK. Każda z nich ma inne wymagania, ale żadna nie stawia na szali domu rodziców.
Czym ryzykuje właściciel nieruchomości?
Właściciel ryzykuje utratę nieruchomości: jeśli pożyczkobiorca nie spłaci długu, instytucja może prowadzić egzekucję z tej nieruchomości, choć właściciel sam pieniędzy nie dostał. Do tego dochodzą mniej oczywiste skutki:
- Hipoteka zostaje przy sprzedaży. Nabywca przejmuje obciążenie, więc w praktyce sprzedaż wymaga spłaty długu.
- Trudniej o własny kredyt. Bank właściciela widzi obciążenie w księdze i bierze je pod uwagę.
- Właściciel nie widzi spłat. Bez osobnej umowy może się dowiedzieć o problemie dopiero z wezwania.
- Po spłacie trzeba działać. Hipoteka nie znika sama: potrzebna jest zgoda instytucji na wykreślenie i wniosek do sądu.
- Dodatkowe podpisy zmieniają skalę ryzyka. Jeśli właściciel podpisze też poręczenie lub weksel, odpowiada już całym majątkiem, a nie tylko nieruchomością.
Jak wygląda najgorszy scenariusz? Pożyczkobiorca przestaje płacić, instytucja wypowiada umowę, uzyskuje klauzulę wykonalności i kieruje sprawę do komornika, który może sprzedać nieruchomość na licytacji. Właściciel może temu zapobiec, spłacając dług. Wtedy przepisy pozwalają mu domagać się zwrotu od pożyczkobiorcy, ale odzyskanie tych pieniędzy zależy od tego, czy pożyczkobiorca ma z czego oddać.
Kto musi podpisać i jakie nieruchomości wchodzą w grę?
Podpisać muszą wszyscy, do których nieruchomość należy, a przy wspólności majątkowej także małżonek właściciela, bo obciążenie nieruchomości wspólnej wymaga jego zgody według Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Kilka sytuacji, które wydłużają sprawę:
- Współwłasność: podpisują wszyscy współwłaściciele. Hipotekę na samym udziale instytucje przyjmują niechętnie.
- Nieuregulowany spadek: najpierw trzeba stwierdzić nabycie spadku i ujawnić spadkobierców w księdze wieczystej.
- Brak Księga wieczysta. Publiczny rejestr prowadzony przez sąd, w którym widać właściciela nieruchomości, jej obciążenia i hipoteki. Więcej w słowniku: np. przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu księgę trzeba założyć przed wpisem hipoteki.
- Inne obciążenia: wcześniejsza hipoteka, służebność czy wpis o egzekucji zmniejszają wolną wartość albo blokują transakcję.
Do wniosku zwykle potrzebne są: numer księgi wieczystej, dokument nabycia nieruchomości (akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku), dowody osobiste właściciela i małżonka, przy rozdzielności majątkowej umowa majątkowa, a od pożyczkobiorcy dokumenty firmy albo dochodów.
Najczęściej akceptowane są mieszkania i domy z uregulowaną księgą, trudniej lokale użytkowe, działki i grunty rolne. Szerzej o kwotach i rodzajach nieruchomości piszemy w tekście o pożyczce pod zastaw nieruchomości.
Czerwone flagi: kiedy nie podpisywać
Nie podpisuj umowy, w której zamiast hipoteki proponuje się przeniesienie własności nieruchomości, pobiera opłatę przed wypłatą albo nie daje czasu na przeczytanie aktu notarialnego. Pozostałe sygnały ostrzegawcze:
- nie dostajecie projektu umowy i aktu przed wizytą u notariusza,
- suma hipoteki jest wielokrotnie wyższa niż kwota pożyczki,
- Weksel in blanco. Weksel podpisany przez Ciebie bez wpisanej kwoty albo daty, który wierzyciel może uzupełnić zgodnie z deklaracją wekslową, jeśli przestaniesz spłacać. Więcej w słowniku bez deklaracji wekslowej albo bez jej kopii dla Was,
- koszty są podane tylko jako rata, bez łącznej kwoty do zapłaty,
- nie da się sprawdzić firmy w rejestrze KRS albo CEIDG.
Różnice między hipoteką a Przewłaszczenie na zabezpieczenie. Przeniesienie własności rzeczy, na przykład auta, maszyny albo zapasów, na wierzyciela do czasu spłaty długu, przy czym rzecz zostaje u Ciebie i dalej z niej korzystasz. Więcej w słowniku opisujemy w tekście hipoteka, zastaw rejestrowy, przewłaszczenie.
Jak zabezpieczyć relację między pożyczkobiorcą a właścicielem?
Spiszcie osobną umowę między sobą: kto spłaca, jak właściciel dowie się o opóźnieniu i co się dzieje, gdy właściciel musi spłacić dług, żeby ratować nieruchomość. Taka umowa nie wiąże instytucji, ale porządkuje sprawę w rodzinie albo między wspólnikami. Warto w niej zapisać:
- dostęp właściciela do harmonogramu i potwierdzeń spłat,
- obowiązek pożyczkobiorcy, by od razu informował o każdym opóźnieniu,
- zasady zwrotu, jeśli właściciel spłaci dług za pożyczkobiorcę (przepisy dają mu wtedy roszczenie o zwrot),
- termin i sposób wykreślenia hipoteki po spłacie,
- co się dzieje przy sprzedaży nieruchomości albo rozwodzie.
Przy większych kwotach warto pokazać projekt prawnikowi lub notariuszowi przed podpisem.
Jak możemy pomóc
Doradca rozmawia z pożyczkobiorcą i, jeśli trzeba, z właścicielem nieruchomości, a potem pomaga uzyskać Finansowanie pod zastaw w instytucji, której kryteria spełniacie. Przed notariuszem omawiamy z Wami projekt umowy i akt. Za doradztwo nie płacisz, a decyzję o finansowaniu podejmuje instytucja.
