Kredyt na nieruchomość komercyjną bank ocenia dwuetapowo: najpierw firmę, która kupuje, potem obiekt, który ma ten zakup spłacić. Lokal usługowy, hala czy biuro to dla banku coś innego niż mieszkanie. Taki rynek jest mniej płynny, a wartość obiektu zależy od tego, ile może zarobić. Dlatego warunki są zwykle ostrzejsze, a przygotowanie dłuższe. Poniżej wyjaśniamy, na co bank patrzy i jak uniknąć błędów, które najczęściej kosztują kupujących najwięcej.
Na własne potrzeby czy pod wynajem: dwa różne źródła spłaty
Od celu zakupu zależy, z czego bank policzy zdolność. To pierwsze pytanie, które usłyszysz.
Na własne potrzeby. Kupujesz lokal, w którym prowadzisz działalność. Rata spłaca się z wyniku firmy, a bank patrzy też na to, że zastępuje ona dotychczasowy czynsz. Jeśli dziś płacisz za najem podobną kwotę, to mocny argument. Przykład: firma płaci dziś za najem lokalu 15 tys. zł miesięcznie. Po zakupie te pieniądze trafią na spłatę kredytu i utrzymanie lokalu, więc analityk sprawdza, czy łączny koszt własności nie będzie wyraźnie wyższy od obecnego czynszu.
Pod wynajem. Kupujesz obiekt, żeby go wynająć. Wtedy bank liczy, czy czynsze, po odjęciu kosztów utrzymania i rezerwy na pustostany, pokryją ratę. Liczy się jakość umów najmu, a nie sama wysokość czynszu.
Rodzaj obiektu też ma znaczenie. Lokal usługowy w dobrej lokalizacji i nowoczesny magazyn finansuje się zwykle łatwiej niż obiekt nietypowy, np. zbudowany pod jedną konkretną produkcję, który trudno byłoby sprzedać. Najtrudniejszy jest grunt inwestycyjny bez dochodu i bez planu zagospodarowania.
Kredyt na mieszkanie i na nieruchomość komercyjną to inne zasady
Kredyt na nieruchomość komercyjną zwykle wymaga wyższego wkładu, krótszego okresu i szerszego pakietu zabezpieczeń niż kredyt na mieszkanie. W ofertach, z którymi pracujemy, kredyt firmowy sięga zwykle do 5 mln zł i do 180 miesięcy, w zależności od instytucji.
| Cecha | Kredyt na mieszkanie | Kredyt na nieruchomość komercyjną |
|---|---|---|
| Źródło spłaty | Dochód kredytobiorcy | Wynik firmy albo czynsze z obiektu |
| Wkład własny | Zwykle co najmniej 10% wartości | Zwykle wyższy, zależny od obiektu i instytucji |
| Okres | Zwykle do 30 lub 35 lat | Zwykle wyraźnie krótszy |
| Wycena | Głównie porównawcza | Często dochodowa, z czynszu |
| Zabezpieczenia | Hipoteka, cesja z polisy | Dodatkowo przeniesienie czynszów, rachunek na wpływy, poręczenia |
| Proces | Zwykle kilka tygodni | Zwykle dłuższy: wycena, analiza prawna i techniczna |
Jeśli kupujesz mieszkanie jako przedsiębiorca, zasady są inne. Piszemy o nich w artykule kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy.
Wycena i umowy najmu decydują o kwocie
Bank liczy kredyt od wartości z wyceny rzeczoznawcy, a nie od ceny, którą uzgodniłeś ze sprzedającym. Przy obiektach na wynajem rzeczoznawca często stosuje podejście dochodowe: wartość wynika z czynszu, kosztów utrzymania i ryzyka pustostanów. Jeśli czynsze są zawyżone w stosunku do rynku albo umowy kończą się za kilka miesięcy, wycena może wyjść niższa od ceny.
Umowy najmu są dla banku równie ważne jak sam budynek. Analityk sprawdza:
- na jak długo zawarto umowy i jak łatwo najemca może je wypowiedzieć;
- kim są najemcy i czy jeden z nich nie odpowiada za większość czynszu;
- ile powierzchni stoi pusta i od jak dawna;
- kto ponosi koszty utrzymania, podatki i remonty.
Przykład: obiekt przynosi 400 tys. zł czynszu rocznie, ale jeden najemca odpowiada za trzy czwarte tej kwoty, a jego umowa kończy się za rok. Dla banku to dużo większe ryzyko niż ten sam czynsz od kilku najemców z dłuższymi umowami.
Typowe zabezpieczenia przy takim kredycie to hipoteka, przeniesienie praw z umów najmu na bank (Cesja wierzytelności. Przeniesienie prawa do zapłaty, na przykład z faktury albo z polisy, na inną osobę lub instytucję. Więcej w słowniku czynszów), rachunek, na który wpływają czynsze, i poręczenia wspólników.
Spółka celowa, VAT i leasing jako alternatywa
Struktura zakupu wpływa na kredyt i na podatki, więc ustal ją przed umową przedwstępną.
Spółka celowa. Zakup na osobną spółkę oddziela ryzyko nieruchomości od działalności operacyjnej. Bank zwykle oczekuje wtedy poręczenia wspólników albo spółki matki, bo nowa spółka nie ma jeszcze wyników. Jeśli kupujesz prywatnie i wynajmujesz lokal własnej firmie, bank oceni Twoje dochody i umowę najmu z firmą. Takie rozwiązanie bywa prostsze, ale ma inne skutki podatkowe.
VAT i podatek od czynności cywilnoprawnych. Zakup od firmy bywa opodatkowany VAT albo z niego zwolniony, a przy zwolnieniu zwykle płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych. To zmienia kwotę potrzebną przy zakupie i może wymagać osobnego, krótkiego kredytu na VAT. Sprawdź to z doradcą podatkowym, zanim podpiszesz umowę.
Leasing nieruchomości i leasing zwrotny. Gdy zabezpieczeń kredytowych brakuje albo chcesz uwolnić gotówkę z obiektu, który już masz, rozważ leasing. Więcej w artykule leasing zwrotny nieruchomości.
Proces krok po kroku: od oferty do aktu notarialnego
Zakup nieruchomości komercyjnej na kredyt trwa zwykle dłużej niż zakup mieszkania, bo bank analizuje firmę, obiekt i stan prawny. Kolejność, która chroni przed stratą zadatku:
- Wstępna ocena zdolności i udziału własnego na podstawie dokumentów firmy, zanim zaczniesz negocjować cenę.
- Dokumenty obiektu: odpis Księga wieczysta. Publiczny rejestr prowadzony przez sąd, w którym widać właściciela nieruchomości, jej obciążenia i hipoteki. Więcej w słowniku, wypis z rejestru gruntów, plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy, umowy najmu, rzut i opis techniczny.
- Wycena rzeczoznawcy akceptowanego przez bank.
- Umowa przedwstępna z warunkiem uzyskania finansowania i realnym terminem.
- Wniosek kredytowy i decyzja, często z udziałem komitetu kredytowego.
- Umowa kredytowa, akt notarialny i wypłata, zwykle bezpośrednio na rachunek sprzedającego.
Przy obiektach starszych albo nietypowych bank może poprosić też o opinię techniczną, a przy zakupie od firmy o dokumenty dotyczące VAT.
Błędy przed podpisaniem umowy przedwstępnej
Najdroższe błędy kupujący popełniają, zanim złożą wniosek, zwykle przy umowie przedwstępnej. Najczęściej widzimy te:
- Zadatek przed sprawdzeniem finansowania. Jeśli kredytu nie będzie, zadatek przepada. Wpisz do umowy warunek uzyskania finansowania albo realny termin na decyzję.
- Wycena po podpisaniu umowy. Zamów ją wcześniej, żeby wiedzieć, ile pokryjesz z własnych pieniędzy.
- Pominięty stan prawny. Sprawdź księgę wieczystą, służebności, plan miejscowy i zgodność sposobu użytkowania z przeznaczeniem.
- Brak rezerwy na pustostany i remonty. Bank liczy ją sam, więc lepiej, żebyś znał ją wcześniej.
- Rozmowa tylko z jednym bankiem. Instytucje różnie podchodzą do typów obiektów, a odmowa jednej nie oznacza odmowy wszystkich.
Jak możemy pomóc
Doradca przejrzy umowy najmu, operat i projekt umowy przedwstępnej, zanim wpłacisz zadatek, i dobierze instytucje, które finansują taki rodzaj obiektu. Pracujemy z ponad 40 bankami i instytucjami, a za doradztwo nie płacisz. Szczegóły znajdziesz na stronie nieruchomość komercyjna.
