Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy to ten sam produkt co dla osoby na etacie. Różnica leży w tym, jak bank ustala dochód: pensja jest prosta do sprawdzenia, a dochód z działalności trzeba uśrednić, porównać między latami i ocenić, czy się powtórzy. Poniżej opisujemy, jak banki zwykle liczą dochód przy różnych formach opodatkowania i jak przygotować wniosek.
Dlaczego dochód z firmy liczy się inaczej niż pensja
Bank ocenia powtarzalną nadwyżkę, którą firma zostawia Ci na życie i ratę, a nie same obroty. Dlatego patrzy na kilka rzeczy naraz:
- staż działalności: część banków przyjmuje firmy po pełnym roku, część oczekuje dwóch lat, w zależności od instytucji;
- okres, z którego liczy dochód: zwykle poprzedni rok podatkowy i bieżący rok narastająco, czasem dwa pełne lata;
- trend: jeśli bieżący rok jest słabszy, bank zwykle bierze do wyliczeń niższą wartość;
- rozliczenia publiczne: zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu albo zgoda na ich pobranie;
- zobowiązania firmowe: przy jednoosobowej działalności leasingi, kredyty firmowe i limity są Twoimi zobowiązaniami.
Znaczenie ma też ciągłość zawodowa. Jeśli przez lata pracowałeś na etacie, a potem otworzyłeś działalność w tej samej branży, na przykład jako programista, lekarz czy księgowa, część banków potraktuje krótszy staż firmy łagodniej. Jeśli natomiast zmieniłeś branżę razem z formą zatrudnienia, bank zwykle poczeka na pełny rok albo dwa lata wyników.
W spółce z o.o. możesz mieć kilka źródeł dochodu naraz: wynagrodzenie z umowy o pracę albo z tytułu powołania do zarządu i dywidendę. Banki liczą je różnie; wynagrodzenie wypłacane co miesiąc jest zwykle prostsze do oceny niż dywidenda raz w roku, którą bank może uśrednić albo pominąć, jeśli wypłaty były nieregularne.
Bank liczy dochód po podatku i składkach, a od niego odejmuje koszty utrzymania gospodarstwa domowego i raty innych zobowiązań. Dopiero z tego wychodzi zdolność. Ogólne zasady opisujemy w artykule o tym, jak bank liczy zdolność kredytową.
Jak banki liczą dochód przy różnych formach opodatkowania
Każda forma opodatkowania ma w bankach własną metodę liczenia, a różnice między instytucjami są tu większe niż przy etacie. Tak to zwykle wygląda:
| Forma | Jak bank zwykle liczy dochód | Kluczowe dokumenty | Na co uważać |
|---|---|---|---|
| JDG na księdze przychodów i rozchodów | Dochód po kosztach, uśredniony; część banków dolicza amortyzację | Zeznanie PIT za poprzedni rok, KPiR za bieżący rok, wyciągi z rachunku firmowego | Optymalizacja kosztów obniża dochód |
| JDG na ryczałcie | Przychód pomniejszony o umowny wskaźnik kosztów przyjęty przez bank | Zeznanie PIT-28, ewidencja przychodów, wyciągi | Wskaźnik kosztów różni się między bankami |
| JDG na karcie podatkowej | Na podstawie wpływów na rachunek i decyzji urzędu | Decyzja o karcie, wyciągi, oświadczenie o dochodach | Mniej banków przyjmuje tę formę |
| Kontrakt B2B na JDG | Często jak ryczałt albo KPiR, część banków patrzy na samą umowę i wpływy | Umowa z kontrahentem, faktury, wyciągi | Krótki staż, umowa na czas określony |
| Spółka z o.o. | Wynagrodzenie lub dywidenda wspólnika oraz kondycja spółki | Sprawozdanie finansowe, CIT, uchwały o wypłacie zysku, PIT wspólnika | Nieregularne wypłaty zysku |
| Spółka cywilna lub jawna | Udział w zysku według umowy spółki | Umowa spółki, dokumenty jak przy JDG | Rozliczenia niezgodne z umową spółki |
Kontrakty B2B, ryczałt i kartę podatkową dobrze znamy z praktyki. Jeśli pracujesz na kontrakcie w IT, zobacz też stronę dla branży IT i B2B, a jeśli jesteś lekarzem lub prawnikiem, stronę dla lekarzy.
Podatki kontra zdolność: konflikt, o którym warto wiedzieć rok wcześniej
Im niżej wykazujesz dochód do opodatkowania, tym niższą Zdolność kredytowa. Ocena banku, czy będziesz w stanie spłacić kredyt z odsetkami w terminach z umowy. Więcej w słowniku liczy bank. To najczęstszy powód, dla którego przedsiębiorca z dobrymi obrotami dostaje niższą kwotę, niż się spodziewał.
Co to oznacza w praktyce:
- duże zakupy kosztowe pod koniec roku obniżają dochód z całego roku, który bank przyjmie do wyliczeń;
- zmiana formy opodatkowania tuż przed wnioskiem może sprawić, że bank nie ma pełnego roku do oceny;
- wydatki prywatne księgowane jako firmowe obniżają dochód, a bank nie dolicza ich z powrotem;
- część banków dolicza amortyzację do dochodu, część nie, więc ten sam wynik daje różne zdolności.
Jeśli planujesz kredyt hipoteczny za rok albo dwa, porozmawiaj o tym z księgową i z doradcą jednocześnie. Nie chodzi o płacenie wyższych podatków na zapas, tylko o świadomą decyzję, który rok będzie podstawą wniosku.
Wkład własny, zobowiązania firmowe i sezonowość
Wkład własny. Część ceny nieruchomości albo inwestycji, którą pokrywasz z własnych środków, a nie z kredytu. Więcej w słowniku przedsiębiorcy musi pochodzić z udokumentowanych pieniędzy prywatnych, a zobowiązania firmy obniżają zdolność tak samo jak prywatne. Kilka rzeczy, które sprawdzamy przy każdym takim wniosku:
- Wkład z firmy. Przy JDG wystarczy zwykle przelew z rachunku firmowego na prywatny. Przy spółce pieniądze muszą trafić do Ciebie jako wynagrodzenie albo dywidenda na podstawie uchwały; zwykły przelew ze spółki bank może zakwestionować.
- Leasingi i limity. Rata leasingu i limit w rachunku firmowym obniżają zdolność, a limit liczy się nawet wtedy, gdy z niego nie korzystasz.
- Sezonowość. Jeśli w firmie są słabsze miesiące, wyjaśnij to i pokaż kilka lat danych. Trwały spadek obrotów zwykle oznacza, że bank przyjmie słabszy okres.
- Raport BIK. Instytucja, która zbiera od banków, SKOK-ów i części firm pożyczkowych dane o Twoich kredytach i pożyczkach oraz o tym, jak je spłacasz. Więcej w słowniku. Opóźnienia w spłacie kredytów firmowych i prywatnych widać w raporcie. Warto go pobrać przed wnioskiem, żeby nie było zaskoczeń.
- Rozliczenia z ZUS i US. Zaległość, nawet niewielka, zwykle zatrzymuje wniosek, dopóki jej nie spłacisz albo nie pokażesz układu ratalnego.
Jak przygotować wniosek krok po kroku
Najlepiej przygotowany wniosek przedsiębiorcy to komplet dokumentów za ten sam okres, spójny z zeznaniami podatkowymi. Kolejność, którą stosujemy:
- Zbierz zeznania PIT za ostatnie lata wraz z potwierdzeniem złożenia.
- Przygotuj KPiR. Uproszczona księgowość jednoosobowej firmy i małych spółek osobowych, w której zapisujesz przychody i koszty, a podatek płacisz od dochodu. Więcej w słowniku albo ewidencję przychodów za bieżący rok narastająco.
- Pobierz zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu albo przygotuj dostęp do nich.
- Przygotuj wyciągi z rachunku firmowego i prywatnego z ostatnich miesięcy.
- Spisz wszystkie zobowiązania: leasingi, kredyty firmowe, limity, karty.
- Udokumentuj źródło wkładu własnego.
- Nie zmieniaj formy opodatkowania ani nie zaciągaj nowych zobowiązań w trakcie procesu bez rozmowy z doradcą.
- Ogranicz liczbę wniosków: porównanie metod liczenia w kilku bankach zrób z doradcą, zanim złożysz wnioski.
Jak możemy pomóc
Doradca sprawdzi, jak Twój typ dochodu liczą różne banki, i złoży wniosek tam, gdzie metoda jest dla Ciebie korzystna, a nie tam, gdzie jest najbliżej. Współpracujemy z ponad 40 bankami i instytucjami, a za doradztwo nie płacisz. Szczegóły znajdziesz na stronie kredyty hipoteczne.
