Refinansowanie to nowy kredyt w innym banku, który spłaca Twoją dotychczasową hipotekę. Nieruchomość zostaje ta sama, zmieniają się wierzyciel i warunki: Marża. Stała część oprocentowania kredytu, którą bank dolicza do wskaźnika referencyjnego, takiego jak WIBOR albo POLSTR. Więcej w słowniku, rodzaj oprocentowania, okres, ubezpieczenia. Ponieważ to nowy kredyt, przechodzisz pełną ocenę zdolności i wycenę, a stary bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę, jeśli umowa ją przewiduje.
Kiedy refinansowanie ma sens, a kiedy szkoda zachodu
Refinansowanie ma sens, gdy do końca spłaty zostało jeszcze dużo lat, a od podpisania umowy Twoja sytuacja albo rynek zmieniły się na Twoją korzyść. Doradca zaczyna od kilku pytań, które da się zebrać w tabeli:
| Sytuacja | Czy zwykle warto | Dlaczego |
|---|---|---|
| Marża z umowy sprzed lat jest wyraźnie wyższa niż w dzisiejszych ofertach, a do końca spłaty zostało wiele lat | Zwykle tak | Niższa marża działa przez cały pozostały okres |
| Nieruchomość zyskała na wartości albo spłaciłeś sporą część kredytu | Warto sprawdzić | Niższy stosunek kredytu do wartości daje lepsze warunki i koniec ubezpieczenia niskiego wkładu |
| Chcesz przejść ze stopy zmiennej na stałą, a Twój bank nie proponuje aneksu | Zwykle tak, przy dobrych warunkach | Nowy bank od razu da ofertę ze stałą stopą |
| Zostało kilka ostatnich lat spłaty | Zwykle nie | Koszty przeniesienia nie zdążą się zwrócić |
| Dochody spadły albo masz nowe zobowiązania | Ryzykowne | Nowy bank może dać gorsze warunki albo odmówić |
| Masz bieżące opóźnienia w spłacie | Nie na tym etapie | Najpierw trzeba uregulować zaległości |
| Masz kilka kredytów i za wysokie raty | To raczej temat na konsolidację | Hipoteka z dobraniem środków na spłatę innych długów |
| Wartość nieruchomości jest niższa niż saldo kredytu | Zwykle nie | Bank nie ma pełnego zabezpieczenia |
| Masz rodzinny kredyt mieszkaniowy | Zwykle nie | Przeniesienie zamyka program i spłaty rodzinne |
Jeśli głównym problemem jest kilka rat naraz, a nie sama hipoteka, zobacz, jak działa konsolidacja. Przy rodzinnym kredycie mieszkaniowym gov.pl wprost wskazuje, że przeniesienie kredytu do innego banku zamyka kredyt rodzinny i odbiera dostęp do spłat rodzinnych.
Najpierw rozmowa z własnym bankiem
Zanim złożysz wniosek gdzie indziej, zapytaj swój bank o aneks, bo zmiana warunków bez przenoszenia kredytu zwykle kosztuje mniej. Aneks nie wymaga nowej hipoteki, notariusza ani wpisu do Księga wieczysta. Publiczny rejestr prowadzony przez sąd, w którym widać właściciela nieruchomości, jej obciążenia i hipoteki. Więcej w słowniku, a czasem nawet nowej wyceny.
O co pytać w swoim banku:
- czy obniży marżę, jeśli pokażesz ofertę z innego banku;
- czy zaproponuje przejście na stałą albo okresowo stałą stopę; według Rekomendacji S KNF banki powinny mieć takie kredyty w ofercie;
- czy zdejmie ubezpieczenie niskiego wkładu, jeśli saldo kredytu spadło;
- jakie produkty dodatkowe są warunkiem niższej marży i co się stanie, gdy z nich zrezygnujesz.
Jeśli masz już stałą stopę, pamiętaj o stanowisku UKNF z 27 czerwca 2023 r.: bank może obniżyć stałe oprocentowanie w trakcie jego obowiązywania, ale tylko razem z ustaleniem nowego okresu stałej stopy. Druga oferta z rynku jest najmocniejszym argumentem w tej rozmowie, nawet jeśli ostatecznie zostaniesz w swoim banku.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu
Koszt refinansowania to suma opłat w nowym banku, rekompensaty dla starego banku i kosztów notarialno-sądowych. Każdy z tych elementów trzeba poznać przed decyzją:
- Rekompensata za wcześniejszą spłatę. Według art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym (tekst jednolity, Dz.U. 2025 poz. 720, stan na październik 2026) przy stopie zmiennej rekompensata może dotyczyć tylko spłaty w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy i nie może przekroczyć odsetek za rok od spłacanej kwoty ani 3% tej kwoty. Przy stopie stałej bank może ją pobrać w okresie obowiązywania stałej stopy. W każdym przypadku nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane ze spłatą.
- Wycena nieruchomości zlecana przez nowy bank.
- Prowizja i opłaty nowego banku, jeśli je przewiduje.
- Koszty notarialne i sądowe: ustanowienie nowej hipoteki i wykreślenie starej.
- Koszt okresu do wpisu hipoteki. Ustawa pozwala bankowi doliczać dodatkowy koszt do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej (art. 29 ust. 5a), najczęściej jako podwyższoną marżę albo ubezpieczenie pomostowe.
- Produkty dodatkowe: konto, karta, ubezpieczenia, które bywają warunkiem niższej marży.
Wysokość rekompensaty możesz poznać z wyprzedzeniem. Na Twój wniosek stary bank przekazuje informację o kosztach spłaty przed terminem w ciągu 7 dni roboczych (art. 38 tej samej ustawy). Szerzej o tym, co należy Ci się przy spłacie przed terminem, piszemy w artykule o wcześniejszej spłacie kredytu.
Jak policzyć punkt opłacalności
Punkt opłacalności to liczba miesięcy, po których oszczędność na racie pokryje koszty przeniesienia. Liczysz go w trzech krokach:
- Zsumuj wszystkie koszty jednorazowe: rekompensatę, wycenę, opłaty nowego banku, notariusza i sąd, koszt okresu do wpisu hipoteki.
- Porównaj miesięczną ratę obecną i nową przy tym samym okresie spłaty, żeby różnica nie wynikała z wydłużenia kredytu.
- Podziel koszty przez miesięczną oszczędność i porównaj wynik z liczbą miesięcy, które zostały do końca spłaty.
Przykład: koszty przeniesienia wynoszą 6 tys. zł, a miesięczna oszczędność 300 zł. Punkt opłacalności wypada po 20 miesiącach. Jeśli do końca kredytu zostało 20 lat, przeniesienie ma sens; jeśli 2 lata, raczej nie. Liczby są poglądowe.
Sama rata to za mało. Porównaj też całkowity koszt do końca spłaty: nowy bank może zaproponować dłuższy okres, a wtedy rata spada, ale suma odsetek rośnie. Sprawdź też, czy niższa marża nie jest uzależniona od produktów, które kosztują więcej, niż dają.
Co zmienia odejście od WIBOR w nowych umowach
Od 2027 r. nowe kredyty nie powinny opierać się na WIBOR. Wskaźnik referencyjny, od którego zależy zmienne oprocentowanie wielu kredytów, leasingów i umów faktoringu w złotych; jest wygaszany, a zastępuje go POLSTR. Więcej w słowniku, więc refinansowanie będzie oznaczać przejście na stopę stałą albo zmienną opartą na wskaźniku POLSTR. Tak wynika z komunikatu KNF z 20 maja 2026 r.: nowe umowy na WIBOR nie powinny być zawierane po 31 grudnia 2026 r., a WIBOR dla terminów 1M, 3M i 6M będzie opracowywany do 31 grudnia 2036 r. wyłącznie na potrzeby istniejących umów. W sierpniu 2026 r. KNF uznała POLSTR. Wskaźnik referencyjny liczony przez GPW Benchmark z rzeczywistych transakcji jednodniowych depozytów, publikowany od 2 czerwca 2025 roku, który zastępuje WIBOR. Więcej w słowniku za istotny wskaźnik referencyjny.
Co to znaczy dla Ciebie (stan na październik 2026):
- jeśli masz kredyt na WIBOR, reforma nie zmusza Cię do refinansowania; umowa działa dalej do jej wygaśnięcia;
- jeśli refinansujesz od 2027 r., wybierasz między stałą stopą a zmienną opartą na nowym wskaźniku, więc porównuj oferty według marży, warunków po okresie stałej stopy i całkowitego kosztu;
- decyzję o przeniesieniu podejmuj z powodów ekonomicznych, a nie dlatego, że zmienia się nazwa wskaźnika.
Różnice między stałą a zmienną stopą opisujemy w artykule oprocentowanie stałe czy zmienne.
Jak możemy pomóc
Doradca zbierze dane z Twojej obecnej umowy, poprosi bank o wyliczenie rekompensaty i policzy punkt opłacalności dla kilku ofert, a jeśli lepiej wyjdzie aneks, powie Ci to wprost. Za doradztwo nie płacisz. Szczegóły znajdziesz na stronie refinansowanie kredytu hipotecznego.
